الاستثمار في العقارات: كيف تستثمر في سوق العقارات؟
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات أمر جيد للغاية. مع أسعار الفائدة المنخفضة، يمكنك التأكد من أنك ستخسر المال وأن رأس المال الخاص بك سوف يتقلص ببطء. في الوقت نفسه، كان أداء سوق الإسكان دائماً جيد على المدى الطويل. هذا ليس مفاجئ عندما تفكر في أن كل شخص يحتاج إلى مكان للعيش فيه. في هذه المقالة سوف نلقي نظرة على أفضل السبل للاستثمار في العقارات.
دليل الاستثمار في العقارات
في هذا الدليل الشامل حول الاستثمار في العقارات، سنغطي كل ما تحتاج إلى معرفته حول الاستثمار في السوق العقاري. أدناه يمكنك الانتقال مباشرة إلى القسم الذي تريد القراءة أكثر عنه في هذا المقال:
- لماذا: ما هي فوائد الاستثمار في العقارات؟
- كيف: كيف يمكنك الاستثمار في العقارات؟
- الأنواع: في أي نوع من العقارات يمكنك الاستثمار؟
- أسعار المساكن: كيف يتم تحديد سعر المنزل؟
- ماذا تشتري: ما هو أفضل شيء تشتريه كمبتدئ في السوق العقاري؟
- انتبه: أين تنتبه عند شراء العقارات؟
- التكاليف: ما هي التكاليف التي يجب أن تأخذها في الاعتبار؟
- التمويل: كيف تقوم بتمويل عقار استثماري؟
- المخاطر: ما هي المخاطر التي يجب عليك مراعاتها؟
- نصائح: بهذه النصائح الذهبية ستحقق نتائج أفضل.
- تجربة خاصة: اقرأ كيف يستثمر مؤلف هذا المقال.
لماذا يجب أن تستثمر في العقارات؟
قبل أن ننظر في كيفية الاستثمار في العقارات، دعونا نناقش لماذا يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات جيد للغاية. مع الاستثمار في العقارات، يمكنك الاستفادة من مضاعفة العوائد ويمكنك أيضا تطبيق الرافعة المالية. علاوة على ذلك، تعتبر العقارات حماية جيدة ضد التضخم، ومع نمو سوق الإيجارات، هناك فرصة جيدة أن يكون استثمارك أكثر قيمة على المدى الطويل.
تتلقى عوائد مضاعفة
العائد المضاعف يجعل الاستثمار في العقارات ممتع للغاية. الطريقة الأولى التي يمكنك من خلالها تحقيق ربح من العقارات هي إنشاء القيمة المضافة. على المدى الطويل، سترتفع أسعار العقارات. هذا لأن الطلب على المساكن في ازدياد فقط. عندما تبيع المنزل في وقت لاحق، فإنك تحصل على عائد جيد عليه.
تحصل أيضا على عائد على شكل إيجار. هذا يسمح لك بتحقيق نتائج جيدة من خلال الاستثمار العقاري على المدى القصير. يمكنك استخدام الإيجار لدفع تكاليف صيانة العقار ودفع تكاليف التمويل. عندما تقوم باستثمار جيد، هناك أيضا أموال متبقية وتحقق نتيجة إيجابية كل شهر.
غالياً ما ترتفع أسعار المساكن على المدى الطويل
يمكنك تطبيق الرافعة المالية
عندما تستثمر في العقارات، يمكنك كسب المال عن طريق أموال الآخرين. يعد هذا خيار نادر يجعل الاستثمار في العقارات جذاب للغاية. عندما تشتري منزلاً، فإنك عادة لا تضع المبلغ دفعة واحدة بنفسك. سيتعين عليك اقتراض جزء كبير من المبلغ من أحد البنوك.
في بعض الحالات، سوف تقترض حوالي 80% من قيمة العقار. هذا يعني أنه عليك فقط وضع 20% في المقام الأول. ومع ذلك ، فإنك تستفيد من الزيادة في القيمة على 100% بالكامل، كما أنك تستمتع أيضا بإيرادات الإيجار على العقار بأكمله. خاصة مع انخفاض معدل الفائدة على الرهن العقاري، يمكنك زيادة عائدك بشكل كبير من خلال الرافعة المالية.
إن استخدام الرافعة المالية بالطبع لا يخلو تماما من المخاطر. عندما يكون سوق الإسكان في حالة انخفاض، عليك أن تستمر في دفع التكاليف الشهرية. عندما لا يعمل هذا، ستضطر إلى بيع العقار بسعر أقل. ثم تكسب خسارة على استثمارك.
دعنا نوضح كيفية استخدام الرافعة المالية بمثال. سعر الشراء شاملاً التكاليف 200.000 دولار. في المثال الأول، أنت تستخدم أموالك فقط وتتلقى 10.000 دولار كدخل إيجار سنوي. عوائد أرباحك هي 5%.
في المثال الثاني، تقترض 80% من المبلغ، لذا فإنك تضع 40 ألف دولار فقط من المبلغ. ومع ذلك، لا يزال دخل الإيجار 10.000 دولار. و عوائدك سوف تصل إلى 25%. بالطبع لا يزال يتعين عليك خصم تكاليف التمويل، ولكن هناك فرصة جيدة أن تكون أقل من 25% على أساس سنوي. لذلك يمكنك تحقيق عائد أكبر من خلال الرافعة المالية مع مبلغ أقل.
الحماية من التضخم
ميزة أخرى للاستثمار في العقارات هي حقيقة أنك محمي من التضخم. التضخم هو العملية التي من خلالها ترتفع أسعار المنتجات كل عام. هذا يجعل أموالك أقل قيمة. إذا تركت أموالك ببساطة في حساب توفير أو إدخار، فإن قيمة الأصول الخاصة بك تنخفض كل عام.
من خلال استثمار أموالك في العقارات، فإنك تتجنب التعرض للعواقب السلبية للتضخم. أسعار المساكن آخذة في الارتفاع تمشياً مع التضخم. بهذه الطريقة تحمي نفسك جيداً من ضياع قيمة أموالك!
يزداد مستوى السعر (التضخم) بقوة بمرور الوقت
العقارات مرنة نسبياً
أنت مالك العقار الخاص بك بنسبة 100%. هذا يسمح لك أن تقرر بيع منزلك في أي وقت. عندما يكون لديك انتكاسة مالية، يمكنك أيضا التخلص من المنزل. ومع ذلك، يجب أن تأخذ في الاعتبار أن استثمارك يمكن أن يكون خسارة. سترتفع أسعار المساكن على المدى الطويل، لكنها قد تنخفض بالتأكيد على المدى القصير.
لذلك من المهم الاستثمار على المدى الطويل. إذا لم تفعل ذلك، يمكنك ارتكاب خطأ فادح في الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك.
سوق الإيجار ينمو
الطلب على العقارات الإيجارية الجيدة لا يزال يرتفع. هناك نقص حاد في المساكن في المدن الكبيرة. عندما يكون الطلب أكبر من العرض، ترى أن الأسعار ترتفع. هذا يسمح لك بتحقيق عائد جيد مع المنزل. من المهم شراء منزل في موقع جيد. بهذه الطريقة تمنع منزلك من أن يكون فارغاً لفترة طويلة، وهذا بالطبع ليس جيد.
كيف يمكنك الاستثمار في العقارات؟
الآن بعد أن عرفت سبب جاذبية الاستثمار في العقارات، دعنا نناقش أفضل طريقة للقيام بذلك. هناك عدة طرق يمكنك من خلالها الاستفادة من العقارات، حتى ولو بقليل من المال. يمكنك شراء الاسهم والاستثمار في صندوق عقاري أو بالطبع يمكنك شراء العقارات بنفسك.
الطريقة 1: شراء اسهم العقارات
الخيار الأول لديك للاستثمار في العقارات هو شراء اسهم الشركات التي تستثمر في العقارات. هذا الخيار متاح للجميع: حتى لو كان لديك القليل من المال. في الوقت الحاضر يمكنك شراء اسهم ابتداءاً من 100 دولار من وسيط لا يتقاضى عمولات.
عندما تشتري الاسهم، أنت تعلن أنك لا تملك عقار استثماري بنفسك. لذلك فهي طريقة غير مباشرة للاستثمار في العقارات. من المهم التحقق من الميزانية العمومية للشركة بدقة، حتى تكون متأكداً من أن الشركة يمكنها أيضا الوفاء بالتزاماتها في المستقبل.
هل تريد معرفة المزيد عن شراء الاسهم؟ في مقالتنا الخاصة حول هذا الاسهم، سوف تجد كل ما تحتاج إلى معرفته قبل شراء أول حصة عقارية لك:
الطريقة 2: الاستثمار في صندوق عقاري
من الممكن أيضا الاستثمار في العقارات عن طريق صندوق عقاري. يستثمر الصندوق عادة من خلال أصول المستثمرين في مشاريع عقارية مختلفة. من المهم البحث بعناية في مكان نشاط الصندوق. انظر ما إذا كانت المشاريع تبدو صلبة. عندما يفلس الصندوق، يمكنك ببساطة أن تخسر المبلغ الكامل لاستثمارك.
من عيوب الاستثمار في الصندوق أنه لا يمكنك تطبيق الرافعة المالية. لن يقرضك البنك المال للاستثمار في صندوق. وبالتالي فإن عوائدك على الاستثمار سوف تعتمد على المبلغ الذي يمكنك وضعه فيه.
يعتبر Plus500 وسيط جيد للاستثمار في الصناديق والاسهم العقارية. في Plus500، أنت تدفع عمولة 0% على جميع المنتجات الاستثمارية. استخدم الزر أدناه لفتح حساب تجريبي مجاني مع هذا المزود:
الطريقة الثالثة: شراء عقار
إذا كانت لديك الإمكانية فقد يكون شراء عقار بنفسك أمر جيد للغاية. عندما تستثمر في العقارات بنفسك، فإنك تحتفظ بالسيطرة الكاملة. و لا يوجد طرف آخر يمكنه اتخاذ القرارات نيابة عنك. يمكنك أيضا استخدام الرافعة المالية من خلال الاستفادة من التمويل الخارجي.
في بقية هذا الدليل الشامل للاستثمار العقاري، سوف نلقي نظرة على كيفية تحقيق عائد جيد عن طريق شراء عقار.
ما أنواع العقارات التي يمكن الاستثمار فيها؟
هناك العديد من أنواع العقارات المختلفة التي يمكنك الاستثمار فيها. ما هي الخيارات وما الذي يجب الانتباه إليه مع خيارات الاستثمار في العقارات هذه؟ يمكنك اختيار الاستثمار في المنازل والعقارات التجارية و مساكن الطلاب ومنازل العطلات والبناء و شراء الأراضي وكراجات السيارات.
كيف تستثمر في المنازل
المنازل هي الأنسب للمستثمر المبتدئ. يمكن أن يكون منزل كامل أو شقة. عندما تشتري شقة، يكون لديك القليل من الحرية. غالبا ما يكون هناك اتحاد للملاك الذين لهم رأي عادل في مداخل ومخارج المبنى. ومع ذلك، يمكن أن يكون الاستثمار في شقة خيار جيد للمستثمر العقاري المبتدئ.
كيف تستثمر في العقارات التجارية
يمكنك أيضا اختيار الاستثمار في العقارات التجارية. على سبيل المثال المكاتب أو المحلات التجارية. غالبا ما يكون العائد المحتمل على هذا النوع من الممتلكات أعلى. في الوقت نفسه، تكون المخاطر أيضا أعلى بكثير. معدل الشغور في العقارات التجارية أعلى بكثير والنتائج تعتمد أكثر على المناخ الاقتصادي. لذلك عليك أن تفهم ما تفعله قبل شراء العقارات التجارية.
كيف تستثمر في مساكن الطلاب؟
في كثير من الحالات، يمكنك أيضا تقسيم منزل أو شقة وتأجيرها لعدة طلاب. بشكل عام، الطلاب ليسوا أفضل المستأجرين: توقع الآثار الضرورية للاستخدام. كما يتطلب تأجير غرف الطلاب مزيداً من العمل. يبقى الطلاب لفترة قصيرة فقط، لذلك يتعين عليك بانتظام إعداد عقد جديد والعثور على مستأجر جديد. ومع ذلك، يمكنك زيادة العائد المحتمل بشكل كبير مع العديد من الطلاب في منزل واحد.
كيف تستثمر في منازل العطلات؟
يمكنك أيضا اختيار الاستثمار في منازل العطلات. ومع ذلك، كاستثمار خالص غالبا لا يكون هذا هو الخيار الأفضل. غالبا ما يكون العائد على بيوت العطلات منخفض جداً، خاصة في الموسم المنخفض من الصعب تأجير المنزل. بالإضافة إلى ذلك، يتعين عليك اتخاذ الترتيبات اللازمة لمعالجة آثار الاستخدام من مستأجرين مختلفين على المدى القصير. لذلك فإن شراء منزل لقضاء العطلات مثير للاهتمام فقط إذا كنت ترغب في استخدامه بانتظام بنفسك.
كيف تستثمر في البناء وشراء الأراضي؟
يمكنك أيضا اختيار الاستثمار في شراء أرض أو البناء. ومع ذلك، فإن هذا يأتي مع عيب كبير، فالأرض الفارغة لا تنتج أي شيء. يمكنك تأجير منزل أو مبنى إداري وتقوم على الفور بتكوين تدفق نقدي شهري. ومع ذلك، هذا لا ينطبق على قطعة أرض. وبالتالي فإن طريقة الاستثمار هذه هي أكثر تخميناً. أنت تشتري الأرض على أمل أن تكون قيمتها أكبر في المستقبل. إذا كنت غنياً جداً، يمكنك بالطبع استخدام الأرض لتطوير شيء ما بنفسك، لكن هذا ليس خياراً لمعظم المستثمرين من القطاع الخاص.
كيف تستثمر في الكراجات ومواقف السيارات؟
يمكنك تحقيق عائد جيد عن طريق شراء المرائب و مواقف السيارات. الموقع مهم جدا لهذا النوع من الاستثمار العقاري. عندما تشتري مساحة لوقوف السيارات في أحد الأماكن حيث يمكنك ركن سيارتك مجاناً، فلن تكسب الكثير من المال.
من عيوب الاستثمار في أماكن وقوف السيارات أنه يتعين عليك شراء الكثير منها للحصول على عائد لائق. يتطلب كل مرآب أو مكان لوقوف السيارات عملاً إضافياً. تحاول الحكومات أيضا تقليل استخدام السيارات. وبالتالي، فإن الاستثمار في مرآب أو مكان لوقوف السيارات ليس الخيار الأكثر أماناً في الوقت الحاضر.
ما الذي يؤثر على أسعار المساكن؟
قبل الاستثمار في العقارات، من المهم أن تفهم بالضبط كيف يعمل سوق العقارات. الأساس بسيط، العرض والطلب يحددان سعر المنزل. عندما يبحث الكثير من الناس عن منزل، يرتفع السعر. بالطبع هذا بسيط بعض الشيء لذلك نود مناقشة العوامل المختلفة التي يمكن أن تؤثر على السعر.
مناخ البورصة والاقتصاد
عندما يكون لدى الناس ثقة كبيرة في المستقبل، يكونون أكثر استعداداً للاستثمار. عندما لا يكون الاقتصاد بشكل جيد، غالبا ما ترى أشخاص ينتظرون شراء منزل. هذا يدل على أن أسعار المساكن تعمل بشكل أفضل في أوقات الرخاء الاقتصادي.
القدرة على الاقتراض
معظم الناس ليس لديهم حقيبة كبيرة من المال في المنزل لشراء منزل مرة واحدة. لذلك يجب عليهم أولاً الذهاب إلى البنك لاقتراض المال. عندما يكون من السهل نسبياً اقتراض المال، ترى أن المزيد من الناس يمكنهم شراء منزل. هذا يزيد الطل، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.
يلعب معدل الربح على المبلغ المقترض (الفائدة في بعض الأحيان) دوراً مهماً في هذا. عندما يكون ربح قرض الرهن العقاري منخفض، يمكنك اقتراض مبلغ أكبر. هذا يمكن أن يتسبب في ارتفاع أسعار المنازل أكثر. عندما ترتفع أسعار الفائدة بشكل حاد، ترى أن أسعار المساكن تنخفض.
انخفض معدل الفائدة بشكل حاد في السنوات الأخيرة
سياسة الحكومة
تلعب سياسة الإسكان الحكومية أيضا دوراً مهماً. إذا لم تقم الحكومة ببناء منازل جديدة كافية، فلن يزداد العرض بما يكفي. مع زيادة الطلب، سترتفع الأسعار. الحكومات المحلية أيضا لها تأثير كبير على أسعار المساكن. عندما يصبح حي معين أكثر شعبية بسبب وسائل الراحة الجديدة الأكثر فخامة، ترى الأسعار ترتفع.
ما هو الاستثمار الأفضل في سوق العقارات؟
إذا كنت مستثمر عقاري جديد، فمن الأفضل أن تستثمر في منزل. أنا شخصياً من أشد المعجبين بالشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف. العائد على هذا النوع من المنازل مرتفع، بينما تكاليف الصيانة منخفضة نسبياً.
غالبا ما لا تستحق المنازل الجهد المبذول. السطح أكبر وبالتالي فإن تكاليف الصيانة أعلى بكثير. في نفس الوقت عليك صيانة المنزل بأكمله. بالنسبة للشقة، عادة ما يتم تقاسم هذه المسؤولية مع مالكي الشقق الآخرين.
شراء شقة أو استوديو أصغر أمر غير مستحسن، لأن الناس يعيشون فقط في شقة مماثلة بشكل مؤقت. في الوقت نفسه، ينخفض العائد لكل متر مربع عند شراء شقة أكبر. لذلك من الأفضل شراء شقتين صغيرتين بغرفة نوم منفصلة عن واحدة كبيرة بها عدة غرف نوم.
أخيراً، يُنصح بعدم الذهاب إلى الشقق الفاخرة. غالبا ما تدفع قسطاً كبيراً على هذا، في حين أن العائد الإضافي لا يكاد يذكر. من المرجح أن ينظر المستأجرون إلى الموقع وغالباً ما يكونون غير مستعدين لدفع الكثير. عندما ترغب في شراء شقة للإيجار، من المهم التركيز بشكل أساسي على العائد.
لا تشتري شقة فاخرة للايجار
ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء شقة؟
عندما تقرر الاستثمار في شقة، هناك بعض الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار. في هذا الجزء من المقال سوف نناقش ما يجب أن تأخذه في الاعتبار. عندما تنوي شراء منزل، يجب أن تفكر على الأقل في الموقع والمخطط والمرافق.
هل البناء جديد أم قديم؟
يتميز البناء الجديد بأن المنزل جديد تماما ولا يحتوي على أي آثار للاستخدام. وتكون تكاليف الصيانة منخفضة في البداية. غالبا ما تدفع قسطاً مقابل ذلك. الاستثمار في البناء الجديد ليس رخيص بالتأكيد!
أنت تدفع أقل للمباني القديمة، ولكن يمكنك توقع تكاليف صيانة أعلى. خلاصة القول، لا يهم حقا ما إذا كنت ستذهب إلى بناء جديد أو بناء قديم. في الممارسة العملية، يمكنك تحقيق عائد جيد مع كلا شكلي الاستثمار.
عقد الإيجار الحالي
في بعض الحالات، يتم تأجير المنزل بالفعل مع مستأجر موجود. يمكن أن يكون هذا مفيد جداً. غالبا ما يتعين عليك تحمل تكاليف العثور على مستأجر جيد. ومع ذلك، من المهم التحقق بشكل صحيح مما إذا كان المستأجر يدفع إيجاراً يتماشى مع السوق. إذا لم يكن الأمر كذلك، فقد تكون عالقاً بإيجار منخفض. من المهم أيضا التحقق من أن المستأجر لم يسبب أي مشاكل.
لاحظ الأجزاء المشتركة
من المهم البحث في المناطق المشتركة بعناية. عندما تشتري شقة، فأنت تريد تجنب خسارة الكثير من المال بسبب ارتفاع تكاليف الصيانة. يمكنك استخدام حدسك لهذا فوراً عند الدخول. تحقق من شكل ممرات الشقة. هل كل شيء قديم وفي فوضى؟ ثم ربما لا يكون هناك فرق كبير بالنسبة للسكان الحاليين فيما يحدث للمبنى. بالطبع، هذا ليس مفيداً للقيمة طويلة الأجل لاستثمارك العقاري.
من المهم أيضا التحقيق في الوضع المالي للبناء. فحص الميزانيات العمومية ومعرفة ما إذا كانت هناك خطط صيانة نشطة في المكان. تأكد من وجود نقود كافية في صندوق البناء المشترك. إذا لم يكن الأمر كذلك، فسيتعين عليك فجأة دفع الكثير من المال مقابل صيانة إضافية في المستقبل. بالطبع أنت لا تريد!
موقع البناء
أهم شيء في العقارات هو موقعها. حي واحد ليس الآخر. يحب الناس العيش بالقرب من وسط مدينة أو قرية. لذلك أسعار المساكن أعلى هنا. يمكن أن تكون أسعار المنازل أقل بكثير في الأحياء التي تعاني من مشاكل. قد يكون العثور على مستأجر جيد هناك أيضا أكثر صعوبة.
لذلك، عليك أولاً التحقق وتحديد الأحياء الشعبية. يمكنك أيضا إجراء بعض البحث على مواقع الإيجار لمعرفة الأحياء التي يتم تأجير المنازل فيها بسرعة وسهولة. بمجرد أن تكون لديك فكرة جيدة عن المواقع الجيدة، يمكنك البدء في البحث عن عقار استثماري في هذه الأحياء.
يمكنك بسهولة البحث عن الأحياء الشعبية الموجودة عبر الانترنت
تخطيط الشقة
من المهم أيضا دراسة تخطيط الشقة. حاول تذكر الأشخاص الذين سوف يستأجرون المنزل. هل تستهدف كبار السن؟ إذا المنازل التي تحتوي على العديد من السلالم العالية ربما لا تكون مناسبة جداً. لذلك، لا تشاهد العقار من تفضيلاتك الخاصة، ولكن من تفضيل المستأجر المحتمل.
هناك أشياء معينة يفضلها غالبية الناس. ضع في اعتبارك، على سبيل المثال منزلاً مشرقاً وتخطيطاً عملياً. لا يحب الناس العيش في حفرة مظلمة أو في منزل به مساحة كبيرة لا يمكن استخدامها بشكل صحيح. لذلك، تأكد من أخذ هذه العوامل في الاعتبار عند شراء منزل.
المرافق الخاصة بالمنزل
على أي حال، ينظر المستأجر دائما إلى الحمام والمطبخ. لذلك، تأكد من صيانة هذه المرافق بشكل صحيح. ليس من الضروري أن تكون فاخرة للغاية، لكن من المهم أن تكون لائقة و نظيفة. لذلك تأكد من أن تستثمر في صيانة هذه المرافق والحرص دائما أن تكون حديثة.
الإيجار مع أو بدون أثاث؟
قد يكون استئجار منزل بأثاث، جيد للغاية خاصة في المدن الكبيرة. عندما تقوم بتأجير منزل به أثاث، يمكنك بسرعة تحصيل إيجار إضافي قدره 100 دولار. عندما تشتري أثاثاً بسيطاً بسعر 2000 دولار، فإنك تحقق عائداً سنوياً بنسبة 60 %! وبالتالي، فإن شراء أثاث بسيط ولكنه صلب يمكن أن يحقق عائداً إضافياً جيداً.لا يفضل جميع المستأجرين منزلاً بأثاث. يرغب بعض المستأجرين في الحصول على حرية ترتيب منازلهم حسب الرغبة.
ماذا عن تكلفة الاستثمار في العقارات؟
بالطبع هناك تكاليف مرتبطة بامتلاك العقارات. في هذا الجزء من دليل العقارات، سوف نناقش عناصر التكلفة المختلفة التي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار. عليك أن تأخذ في الاعتبار على سبيل المثال تكاليف الشراء وتكاليف الإيجار وتكاليف الصيانة.
تكاليف الشراء
عندما تشتري منزلاً، فإنك تدفع أكثر من سعر الطلب وحده. أنت أيضا تدفع تكاليف الشراء. تتكون تكاليف الشراء من أي ضرائب وتكاليف كاتب العدل لصياغة اتفاقية الشراء وصك التسليم. عندما تحصل على قرض عقاري، فإنك تدفع أيضا تكاليف المكتب العقاري.
تختلف هذه التكاليف بحسب الدولة و النظام الضريبي و العقاري. لكن من المهم أن تأخذ هذه التكاليف الإضافية في الاعتبار، حيث لا يمكنك في كثير من الأحيان تمويلها في إطار القرض العقاري.
تكاليف الإيجار
يمكنك اختيار رعاية الإيجار بنفسك. ستبحث بعد ذلك عن المستأجرين وسوف يتعين عليك إعداد جميع العقود بنفسك. إذا لم تكن لديك خبرة، فهذا خيار محفوف بالمخاطر. لأنك ربما تعرف كيف تتعرف على المستأجر الجيد، لكن هل تعرف ما هي حقوق المستأجر وهل تعرف ماذا تفعل إذا لم يدفع المستأجر الإيجار؟
لذلك، من الحكمة بالنسبة لمعظم الناس استخدام وسيط للعثور على مستأجر. عادة ما تدفع إيجار شهر واحد مقابل ذلك. خاصة عندما يبقى المستأجر لفترة أطول، تكون التكاليف محدودة نسبياً. ستحصل على قدر كبير من الأمان الإضافي من خلال قيام محترف بهذه الخطوة.
سيقوم أحد المحترفين أيضا بالتحقق عند تسجيل المغادرة لمعرفة ما إذا كان المستأجر قد تسبب في أي ضرر غير معقول. إذا كانت هذه هي الحالة، يمكنك حجب الوديعة أو إلزام المستأجر بإصلاح الضرر. حتى إذا رفض المستأجر دفع الإيجار، يمكن للوكيل العقاري مساعدتك في اتباع الإجراءات الصحيحة.
تكاليف الصيانة
سوف تحتاج الشقة أيضا إلى الصيانة. على سبيل المثال يمكن أن تتعطل التدفئة أو الكهرباء في المنزل. لذلك من الأفضل تخصيص إيجار شهر واحد كل عام لهذا الغرض. بهذه الطريقة يمكنك التأكد من أن لديك دائما مبلغ يمكنك دفعه مقابل هذه الأنواع من التكاليف.
أنت مسؤول عن الحفاظ على الشقة صالحة للسكن. عند تسرب صنبور أو تعطل الكهرباء، سيتصل بك المستأجر ويجب عليك إصلاح ذلك بسرعة. قد يكون هذا غير مريح للغاية إذا كنت تستمتع بإجازة أو مشغول في العمل. لهذا السبب أنا قررت الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة الفنية.
غالباً مايكون أسعار هذا النوع من التأمين تحت سعر جيد يقارب أحياناً 4% من سعر الإيجار. بالنسبة لهذه النسبة، يضمن الطرف الآخر أنه عند الحاجة إلى إجراء الصيانة، يتم ترتيبها بالكامل. بهذه الطريقة يمكنك الاستمتاع بالعائد على عقارك الاستثماري دون أي قلق.
كيف تحصل على التمويل؟
لا يملك جميع المستثمرين مبلغ شراء المنزل نقداً. لذلك من المهم أن تفهم كيفية ترتيب تمويل عقار استثماري. في بعض الحالات، يمكنك رهن منزلك الحالي. إذا لم يكن الأمر كذلك، يمكنك اختيار الحصول على استثمار أو رهن عقاري.
استخدام حقوق الملكية
عندما تزداد قيمة منزلك أو عندما تكون قد سددت بالفعل مبلغاً كبيراً على منزلك، يمكنك اختيار استخدام رأس المال الخاص بك في التمويل. عندما يكون دخلك مرتفعاً بدرجة كافية ، فمن السهل جداً استخدامه.
إذا كنت ترغب في استخدام حقوق الملكية، يجب عليك الاتصال بالبنك. في بعض الحالات، سيتعين عليك تقييم المنزل الذي يسكنه المالك على نفقتك الخاصة لإثبات وجود حقوق ملكية بالفعل. يمكنك بعد ذلك زيادة الرهن العقاري على منزلك واستخدام هذه الأموال لشراء منزل ثان.
كيف تحصل على قرض عقاري استثماري؟
يمكنك أيضا اختيار شراء المنزل الثاني بقرض استثماري. مع الرهن العقاري الاستثماري، لا يتم اعتبار دخلك. يؤخذ في الاعتبار فقط الدخل الإيجاري المقدر الناتج عن العقار.
عندما تحصل على قرض عقاري استثماري، سيتعين عليك جلب قدر كبير من أموالك الخاصة. في معظم الحالات، يتعين عليك المساهمة بنسبة 10 إلى 20 بالمائة من قيمة المنزل المستأجر. يجب أن تأخذ في الاعتبار أيضا أن الفائدة على الرهن العقاري الاستثماري أعلى بكثير من الفائدة على الرهن العقاري العادي. في الوقت نفسه، تكون الفترات الخالية من الفوائد أقصر كثيراً.
كيف تحصل على مزيج من الاثنين؟
يمكنك أيضا اختيار استخدام كلا الخيارين. على سبيل المثال يمكنك استخدام رأس المال الخاص بك لزيادة نسبة 10 إلى 20 بالمائة المطلوبة من استثمارك الخاص. يمكنك بعد ذلك تمويل باقي المنزل الإضافي برهن الاستثمار.
حتى إذا كان بإمكانك تمويل منزل بأكمله برصيد، يمكنك اختيار هذا الخيار. بهذه الطريقة يمكنك شراء عدة منازل مباشرة بدلاً من منزل واحد. بهذه الطريقة، تستفيد فوراً من تأثير الرافعة المالية الموضح سابقاً. عندما تفعل هذا، عليك أن تكون أكثر حرص، عليك أن تكون قادر على تحمل الأعباء حتى في الأوقات العصيبة. لذلك، تأكد من وجود رصيد مؤقت كبير!
ماهي مخاطر الاستثمار في العقارات؟
الاستثمار في العقارات لا يخلو من المخاطر. عندما تستثمر في العقارات، يجب أن تأخذ في الاعتبار المخاطر اللازمة. هناك على سبيل المثال، خطر انخفاض أسعار المساكن بشكل حاد. يمكنك أيضا أن تخسر المال عندما يكون منزلك فارغ. يمكن أن يتسبب المستأجرون أيضا في مشاكل، فقد يتسببون في ضرر في منزلك أو رفض دفع الإيجار. دعنا نناقش هذه المخاطر بالتفصيل:
هبوط أسعار المساكن
يمكن أن تنخفض أسعار المساكن، خاصة على المدى القصير. خلال الأزمات الاقتصادية، يمكن أن تنخفض الأسعار أحيانا بنسبة عشرات بالمائة. لذلك استثمر دائما في العقارات برؤية بعيدة المدى. شراء منزل فقط إذا كنت تخطط لامتلاكه لمدة عشر سنوات على الأقل. أثناء الانخفاضات، لا تزال تستفيد من عائد إيجابي من خلال تأجير العقار.
كثرة المنازل الشاغرة
المنزل الشاغر يكلف مالاً. بعد كل شيء، أنت تدفع تكاليف التمويل الخاصة بك، ولكن لا يوجد إيجار مؤقت. إذا لم يكن أداء سوق الإيجار جيداً، فمن الأفضل خفض الإيجار قليلاً. من الأفضل استئجار منزل بسعر أقل من عدم وجود دخل على الإطلاق من عقارك.
الضرر الذي يخلفه المستأجرون
يمكن للمستأجرين تخليف صرر في منزلك. تأكد من أن لديك إجراءات تسجيل وصول ومغادرة جيدة بحيث يمكنك تحميل المستأجر المسؤولية. عندما تطلب تأمين، يمكنك على الأقل استخدامه لإصلاح أي ضرر.
عدم دفع الإيجار
يمكن للمستأجر التوقف فجأة عن دفع الإيجار. يمكنك أيضا استخدام التأمين لهذا الغرض. عليك إرسال العديد من التذكيرات قبل أن تتمكن من البدء في إخلاء المستأجر. لذلك يمكن أن يكلفك المتخلف عن السداد بضعة أشهر في الإيجار، خسارة المال.
النفقات غير متوقعة
قد تضطر إلى التعامل مع التكاليف غير المتوقعة. على سبيل المثال قد تتعطل الكهرباء. وفر دائماً مبلغ محدد حتى تتمكن من استيعاب هذا النوع من النفقات غير المتوقعة.
7 نصائح ذهبية للمستثمر العقاري
أنت تعرف الآن ما يكفي لشراء أول عقار استثماري لك. نود إنهاء المقال بتسع نصائح ذهبية يمكن أن تساعدك في استثماراتك العقارية الأولى.
لا تنتظر طويلا
كثير من الناس ينتظرون وينتظرون قبل شراء منزلهم الأول. هذا غير جيد، فطالما أنك قادر على تحقيق عائد إيجابي من دخل الإيجار، فإن الاستثمار العقاري هو خيار جيد. هذا النوع من الاستثمار أقل خطورة من الاستثمار في الاسهم ويضمن أن أموالك لا تفقد قيمتها كل يوم. اجعل أموالك تعمل من أجلك بدلاً من العمل دائما من أجل أموالك!
انتبه إلى الموقع
الموقع هو المفتاح! يفضل شراء شقة في موقع مركزي يسهل الوصول إليه. عندما تكون المتاجر قريبة، تزداد جاذبية المنزل. من المهم أيضا أن يسهل الوصول إلى الشقة بوسائل النقل العام.
ضع باعتبارك عائد واقعي
كثير من الناس يتوقعون عائد مرتفع للغاية. يسعد وكلاء بيع العقارات بأخباركم بقصص خيالية لبيع منازلهم بسرعة. من المهم مراعاة جميع التكاليف الإضافية الممكنة. فكر على سبيل المثال في تكاليف المنزل الشاغر أو التكاليف المرتفعة المستقبلية بسبب ارتفاع معدل الفائدة. من الأفضل أن تحسب مع عائد منخفض بدلاً من عائد مرتفع.
افحص من هم المستأجرين
اعرف من هو مستأجر عقارك أولاً. سوف يعيش هذا الشخص في منزلك لفترة زمنية أطول ولا يمكنك فقط طرده. يتمتع المستأجرون بالحماية بموجب جميع أنواع القوانين، وإذا اخترت شخص لا يدفع الإيجار أو يسبب ضرر في العقار، فيمكن أن تنخفض عوائدك بشكل كبير. لذلك ينصح في كثير من الحالات باستخدام وسيط عند اختيار المستأجر.
اشتري عقار عادي
لا تذهب إلى عقار علوي فاخر أو شقة بتصميم مضحك. غالبا ما ينتج عن المبنى القياسي أفضل عائد. قد تكون المخططات الفاخرة والأصلية لطيفة عندما تبدأ في العيش هناك بنفسك، ولكنها في الواقع ليست عملية للغاية. لذلك، انظر دائما إلى المنزل المناسب، منزل المستثمر وليس منزل مالك المنزل.
اطلب تأميناً
اسأل دائما عن تأمين والتقط صور واضحة قبل تأجير الشقة. بهذه الطريقة، يتضح فوراً بعد فترة الإيجار ما إذا كان المستأجر قد امتثل للقواعد بشكل صحيح. إذا لم يكن الأمر كذلك، يمكنك استخدام التأمين لتعويض الضرر. يمكنك أيضا استخدام التأمين إذا رفض المستأجر الدفع.
اشتري مايعطيك العوائد فوراً
قم دائما بشراء العقارات التي تضع المال على الفور في جيوبك. ليس من الحكمة أن تشتري منزلاً عليك أن تستثمر فيه أموالك كل شهر. ثم تقوم بالاستثمار على ارتفاع السعر. عندما تنخفض أسعار المنازل بعد ذلك، يتبقى لك المنزل الخاسر. لذلك، استثمر دائما في المنازل ذات التدفق النقدي الإيجابي فقط.
ادرس الصفقة وأحبها
صفقة جيدة لا تأتي من فراغ. اقض بعض الوقت في تصفح عشرات المنازل للتعرف على السوق. ثم قدم عرضاً لمنزل يمكنك من خلاله تحقيق عائد إيجابي. لا تعمل؟ ثم تدع الصفقة تجلس. تجنب الوقوع في حب المنزل. ما عليك فعله هو إعلان حبك للصفقة. هل تعمل الأرقام و تأتي العوائد؟ إذن فهو خيار جذاب.
لا تخف من التفاوض
لا تنسى التفاوض على السعر عند شراء منزل بقيمة معينة. تفاوض على الشروط، وحاول خفض السعر أو حاول الحصول على إضافات. على سبيل المثال، أحب المزايدة على المنزل بما في ذلك الأثاث. سيوفر لك هذا الكثير من العمل في النهاية.
تجربتي الخاصة مع العقارات
يقد بدأت للتو في التداول بنشاط في العقارات. لقد استخدمت الاسهم في منزلي لشراء شقة صغيرة للإيجار. نظراً لانخفاض أسعار الفائدة، فإن دخل الإيجار من العقار سيدفع الرهن العقاري. لقد حددت الفائدة لمدة عشر سنوات، حتى أتمكن من التأكد من التدفق النقدي الإيجابي لمدة 10 سنوات على الأقل. بعد 10 سنوات، تم سداد ثلث سعر المنزل، مما أتاح لي فرصة بيعه مرة أخرى.
في العام المقبل أخطط لشراء منزل آخر. في النهاية، هدفي هو شراء منزل جديد كل عام. بهذه الطريقة أحصل ببطء على دخل ثانٍ جيد. ومع ذلك، فإن هذا النوع من الاستثمار يحتاج إلى رأس المال، ويبقى أن نرى ما إذا كان بإمكاني تكوين ما يكفي من الأرباح لأتمكن من اقتراض المال مرة أخرى.
مؤلف
Over اليكس
عندما كان عمري 16 عامًا اشتريت سراً حصتي الأولى. في غضون ذلك ، أدير موقع Investing.info منذ أكثر من 10 سنوات وأحب مساعدة الناس على تحقيق "الحرية المالية". بعد دراسة إدارة الأعمال وعلم النفس ، كرست نفسي بالكامل لريادة الأعمال: نصف الوقت في هولندا ونصف الوقت في الخارج. اقرأ المزيد عني وتعرف علي هنا! تأكد من ترك تعليق أسفل المقال!